Nhiều người buôn đất vỡ nợ

Cả đời trồng cà phê, Toàn bất ngờ được nhiều người biết đến mua lại lô đất trang trại của gia đình anh với giá bạc tỷ vào năm 2021. Giây phút có trong tay số vốn vài tỷ đồng, anh phất lên nhanh chóng. làn sóng gom đất nền lớn hơn, thậm chí sẵn sàng vay nóng vì thời gian chốt thương vụ có khi chỉ vài tuần, 1-2 tháng đã lãi khủng.

Đến đầu năm 2022, khi tổng tiền gốc và lãi từ mua bán đất lên đến hơn chục tỷ đồng, Toàn đánh cược tất cả để mua một lô đất đồi, nằm gần trục đường chính. Giá lô đất này là 15 tỷ đồng, trong đó anh Toàn vay 6 tỷ đồng, lãi suất 6%/tháng, vì tin lời vài tháng sau có thể bán lại. Nếu bán nhanh, tiền tỷ, lãi vay 360 triệu một tháng cũng không đáng bận tâm.

Những tưởng thời điểm này có thể chốt lời nhanh như kịch bản cũ, nhưng quý 1/2022 trôi qua chẳng có con sóng nào để lướt, quý 2 và quý 3 chốt lời vẫn không có người mua. Đến quý 4, không còn khả năng trả lãi, anh Toàn hạ giá lô đất từ ​​15 tỷ xuống 12 tỷ đồng, rao bán lỗ 3 tỷ, sẵn sàng thương lượng giảm thêm cho khách thiện chí nhưng còn thấp do thị trường giảm. trong trạng thái ngủ đông.

Sau 7 tháng cố gắng trả 360 triệu đồng mỗi tháng, tổng số tiền lãi Toàn phải trả là 2,5 tỷ đồng. Hết tiền, ông Toàn phải xin chủ nợ khất lần đến khi bán đất sẽ trả hết, trong khi khoản nợ gốc 6 tỷ đồng vẫn chưa trả. Hiện ông Toàn đã bỏ xứ trốn nợ, chỉ còn người quen ở lại và rao bán đất trong vô vọng.

“Đất nền hiện giảm giá sâu nhưng không có người mua. Chủ nợ thường xuyên đến gây sức ép, khóa sổ đỏ, trong khi tổng số nợ gốc và lãi cộng dồn đã 8 tỷ đồng và vẫn tiếp tục tăng. Bị bủa vây Tết là cái kết mà gia đình không bao giờ ngờ tới”, một người quen của Toàn cho biết.

ghi chú của VnExpress cho thấy cảnh vỡ nợ vào cuối năm 2022 của những nhà đầu tư chuyên lướt sóng đất nông nghiệp như anh Toàn không hiếm. Thủy, dân buôn đất ở Bảo Lộc từng lãi khủng vào năm 2021 nay bị chủ nợ bủa vây, phải hầu tòa, trình báo liên tục về địa phương.

Bà Thủy vướng vào vụ hợp tác góp vốn mua đất để chia nhỏ lên đến 30 tỷ đồng, trong đó nợ chiếm 50%, bà Thủy kỳ vọng nếu pháp lý hoàn thiện có thể bán đất lãi hàng chục tỷ đồng. tỷ đồng. Tuy nhiên, đến năm 2022, thị trường trầm lắng, việc “chạy” pháp lý chưa xong, nhiều hoạt động phân lô bán nền bị rà soát, không bán được, lãi suất tăng cao khiến bà Thủy không có khả năng trả nợ. Gần Tết, đối tác đến đòi nợ, bà Thủy phải tuyên bố vỡ nợ, xin chủ nợ cho thời gian bán tài sản để thu xếp dòng tiền.

Là một chủ thầu xây dựng, chứng kiến ​​làn sóng trồng cà phê ở vùng Di Linh, Bảo Lộc, tỉnh Lâm Đồng giai đoạn 2020-2021, bà Hồng cho biết, nhiều nhà đầu tư từng có lãi trung bình 2-3 tỷ đồng một lô. đất chỉ sau vài bữa nửa tháng ở vùng hẻo lánh này. Đặc biệt, có lô đất Thụy Sĩ cách trung tâm Di Linh 15 km, nhà đầu tư đợt đầu bán 2 tỷ đồng, lãi 1 tỷ đồng so với giá nông dân F0 rao bán từ năm 2019. Nhưng chỉ một tuần sau, chủ mới (F2) đã bán cho khách hàng F3 với giá 4 tỷ đồng.

Bà Hồng thừa nhận, năm qua thị trường đất nền Di Linh, Bảo Lộc trầm lắng. Đầu năm 2022, đất nền từng đạt giá đỉnh 4 tỷ đồng sớm qua tay nhiều khách hàng F5, F6 nay xuống dưới 2 tỷ đồng, thậm chí bán lỗ cũng không ai mua . “Tết này, tôi chứng kiến ​​nhiều dân buôn đất vỡ nợ hàng tỷ đồng vì vay nóng, lãi suất cao. Chỉ cần vài tháng không bán được đất, nhà đầu tư có thể chết trên đống đất”. tài sản”, bà Hồng nói.

Ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhìn nhận, sự kém thanh khoản của thị trường BĐS nửa cuối năm 2022 đang khiến nhiều người kinh doanh đất nền sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà nhưng thiếu kinh nghiệm. kinh nghiệm ở vị trí khó khăn hiện nay. Ông cho biết, quan sát các đợt sốt đất khắp các điểm nóng Phú Quốc, Phan Thiết, Bình Phước, Bảo Lộc, Di Linh… trong những năm qua, không ít trường hợp nông dân vỡ nợ chỉ vì hám lợi. vội đuổi theo. làn sóng đầu tư sốt đất ảo.

Họ bán đất mưu sinh, lấy tiền lời từ lô đất này làm vốn để kinh doanh các lô đất khác chờ tăng giá, vay nóng vì mong lãi lớn. Sau những thương vụ đầu tiên có lãi, là lúc dồn hết vốn đầu tư vào mảnh đất rộng hơn, vay thêm vốn, cũng là lúc họ sập bẫy, dẫn đến vỡ nợ, mất cả chì lẫn chài.

Ông Lâm phân tích, có 2 yếu tố khiến nông dân nhầm lẫn khi lướt đất dẫn đến vỡ nợ. Sai lầm đầu tiên là coi giá đất ảo là giá thật, tin vào sự tăng liên tục trong thời gian dài. Nhầm lẫn thứ hai là vay nóng với lãi suất cao. Bản chất của thị trường không thể giữ mãi giá đất ảo bởi có những nhóm đối tượng chủ động định giá, thổi giá nhằm mục đích cuối cùng là thoát khỏi hàng tồn của chính mình.

Âm mưu thổi giá đất rất tinh vi nên nông dân thiếu thông tin, kinh nghiệm thường sập bẫy. Còn cho vay nặng lãi là sai lầm khi sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức, khi thị trường ngừng thanh khoản thì không có tiền trả lãi, dễ dẫn đến vỡ nợ.

Những người dàn dựng kịch bản sốt đất ảo thường hoạt động theo nhóm, có đội ngũ thực sự. Ông Lâm cho biết đã từng đi thị sát đất Phú Quốc khi đang có cơn sốt ảo để kiểm chứng thực hư và chứng kiến ​​màn kịch đang diễn ra trước mắt. “Chiều họ dẫn tôi đi xem một lô đất thì đến chiều tối, chỉ 2 tiếng sau cò đất gọi điện báo đã bán gấp đôi giá. Đây là cái bẫy nếu nhắm vào nông dân thì họ khó lòng tìm được mà tránh”, ông Lâm nói.

Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam khuyến nghị các nhà đầu tư mới tham gia thị trường BĐS cần tỉnh táo trước những đợt tăng giá bất thường của đất nền trong thời gian ngắn như hiện nay. Thay vì nhập cuộc lướt sóng, nhà đầu tư nên bình tĩnh đánh giá lại giá trị của mảnh đất đến từ đâu, có đáng bỏ ra số tiền lớn để đầu tư hay không.

Chẳng hạn, có những khu đất nương rẫy chỉ mất nửa ngày đường là đến từ Quốc lộ, kết nối giao thông kém, chỉ đất nông, lâm nghiệp chứ không phải đất thổ cư nhưng giá tăng vùn vụt. từ 1 tỷ đồng đến 3-4 tỷ đồng là nhiều, là điều cần cân nhắc và thận trọng khi chào bán. “Nhà đầu tư cần trang bị kiến ​​thức thị trường, kiến ​​thức pháp luật, nếu không am hiểu nên tham khảo ý kiến ​​chuyên gia. Chỉ cần không cảnh giác rất dễ rơi vào bẫy giá ảo, dẫn đến chôn vốn, mất vốn, thậm chí vỡ nợ. ” anh ấy nói.

Vũ Lê

* Tên chủ nhà đã được thay đổi