Hai kịch bản bất động sản năm Quý Mão

Trải qua một năm 2022 đầy khó khăn do ế ẩm, rớt giá, dòng tiền tắc nghẽn, niềm tin của người mua và nhà đầu tư xuống thấp, thị trường bất động sản năm Quý Mão được cho là bấp bênh khi cơ hội đảo chiều không thực sự chắc chắn.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, cho rằng trước diễn biến khó lường của thị trường BĐS năm 2023, kịch bản vừa táo bạo vừa thận trọng đều có thể xảy ra.

Một kịch bản táo bạo xảy ra trong năm Quý Mão khi các cơ chế, chính sách hỗ trợ thị trường BĐS sẽ được giải quyết trong quý I như: tái cơ cấu tài chính cho doanh nghiệp BĐS theo hướng hỗ trợ vốn cho các dự án. dở dang, giãn nợ, gia hạn trái phiếu, giảm lãi suất, nới room tín dụng… Nếu tất cả những biến số này đồng thời tích cực sẽ tạo lực đỡ mạnh giúp thị trường BĐS nhanh chóng hồi phục từ cuối quý I.

Nếu điều này xảy ra, các dự án cũ sẽ bắt đầu bán mạnh trở lại và đến quý 3 thị trường sẽ phục hồi về mức giá cũ của đầu năm 2022. Nhu cầu du lịch toàn cầu sẽ bùng nổ khi Trung Quốc mở cửa. Xin nhắc lại, Việt Nam vẫn được đánh giá cao về đầu tư sản xuất nên dòng vốn ngoại sẽ tiếp tục đổ vào bất động sản.

Bất động sản trung tâm vẫn sẽ tăng nhẹ 5-7%, các dự án ở tỉnh tăng giá 10-12% một năm. Bất động sản du lịch sẽ được bán trở lại và bất động sản nghỉ dưỡng gắn liền với đất có thể bán ổn định với mức tăng giá 15%. Tuy nhiên, ông Quang nhìn nhận, xác suất xảy ra kịch bản đậm chỉ ước tính 20%, tính khả thi không cao.

Tổng giám đốc Việt An Hòa cũng dự báo kịch bản thận trọng hơn cho thị trường BĐS năm 2023 với tính khả thi cao hơn (tỷ lệ khả thi lên tới 50%). Theo kịch bản thận trọng, hết quý II, các doanh nghiệp BĐS sẽ bước đầu giải quyết xong các vấn đề nội tại (hàng tồn kho, dòng tiền). Bước sang quý III, giao dịch mới sẽ dần trở lại với điều kiện lãi suất vay ổn định 10-12%/năm. Với kịch bản thận trọng, thị trường tiếp tục chìm trong khó khăn trong 6 tháng đầu năm, giá tài sản kéo dài đà giảm trong quý I và II, tuy nhiên đà giảm có thể chậm lại từ quý III.

Với kịch bản thận trọng, bất động sản khu vực trung tâm với tâm điểm là TP.HCM sẽ đi ngang, nhưng bất động sản vùng ven sẽ tiếp tục giảm sâu hơn, giao dịch thấp. Giá BĐS tại Long An, Bình Dương, Đồng Nai dự báo giảm 5-7%, các khu vực lân cận như Bà Rịa – Vũng Tàu giảm 10-15%, giá BĐS các khu vực xa TP.HCM như Tây Ninh, Bình Phước, Đắk Nông… có thể giảm 15-20%.

Ông Quang đánh giá, tỷ lệ khả thi của thị trường BĐS theo kịch bản thận trọng này ước tính vào khoảng 50%, tức diễn biến thị trường thiên về giảm tốc hơn là tăng tốc. Hai biến số quan trọng có thể tác động mạnh là chính sách tín dụng và tái cơ cấu doanh nghiệp lớn. Trong đó, biến tướng sàng lọc, tái cấu trúc của các công ty lớn đang chiếm trên 70% nguồn cung trên thị trường và dẫn đầu trong việc tạo ra xu hướng bất động sản. Hiện các công ty này đang gặp bài toán lớn về xử lý dòng tiền và cụ thể là trái phiếu.

CEO Việt An Hòa nhìn nhận, các công ty lớn hiện đang tìm cách thoát khỏi nút thắt dòng tiền bằng cách giãn nợ, bán bớt một phần dự án, M&A, mời cổ đông mới có tiềm lực tài chính tham gia công ty. Trong quá trình “trị liệu và chữa bệnh”, doanh nghiệp BĐS sẽ định hướng lại sản phẩm để xác định lại giá bán phù hợp với thị trường, định dạng lại dự án bằng những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực. , nên giá bán có thể linh hoạt điều chỉnh ở mức hợp lý hơn.

Trong khi đó, tầm nhìn đến năm 2023, ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh thị trường BĐS toàn cầu được dự báo tăng trưởng chậm lại, Việt Nam cũng khó tránh khỏi tác động của đường bộ. chương trình tương tự. Ông cho biết các vấn đề về trái phiếu và các cuộc điều tra liên quan đang tác động đến thị trường vốn cho bất động sản. Nhưng lãnh đạo Savills khẳng định, giống như bất kỳ quốc gia mới nổi nào khác trên thế giới, Việt Nam cần trải qua quá trình này.

Ông Troy Griffiths phân tích, năm 2023, quá trình điều chỉnh, thanh lọc sẽ giúp cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh theo hướng minh bạch, phát triển bền vững. Nhiều quốc gia khác cũng đã trải qua quá trình tương tự, điều này chắc chắn gây ra một số vấn đề đối với quá trình đáo hạn và trả nợ của doanh nghiệp. Các doanh nghiệp sẽ phải tìm đến các nguồn vốn khác trong trung hạn và ngắn hạn. Tuy nhiên, tác động này chỉ là tạm thời và cuối cùng sẽ được giải quyết vì lợi ích của toàn bộ thị trường vì thị trường sẽ minh bạch hơn, quy định hơn và sau đó sẽ dần lành mạnh trở lại. với ít vấn đề hơn.

Theo Phó Giám đốc điều hành Savills Việt Nam, thị trường bất động sản toàn cầu năm 2023 sẽ chuyển động chậm lại trước áp lực của lãi suất cao và lạm phát. Điều này đồng nghĩa với việc nhu cầu về bất động sản nói chung sẽ có xu hướng giảm và Việt Nam cũng không nằm ngoài xu hướng đó.

Trong bức tranh xám xịt, điểm sáng của BĐS Việt Nam là đi trước các thị trường khác nhờ tốc độ đô thị hóa đạt 47%. Trong mắt các nhà đầu tư, Việt Nam vẫn còn một chặng đường dài phía trước với quá trình đô thị hóa. Dân số thuộc tầng lớp trung lưu và khá giả ngày càng tăng, trong khi nguồn cung hạng C đang khan hiếm khi các chủ đầu tư theo đuổi sản phẩm ở phân khúc cao hơn. Do đó, nhu cầu căn hộ hạng C sẽ tiếp tục tăng trong thời gian dài.

Ông Troy Griffiths đánh giá, trong 6 tháng đầu năm 2023, nhà đầu tư cá nhân sẽ ưu tiên quan sát thị trường BĐS trước khi đặt mục tiêu hành động. Trong bối cảnh những bất ổn của kinh tế toàn cầu có xu hướng lắng dịu, nhà đầu tư không nên vội vàng đưa ra quyết định. Tại Việt Nam, Ngân hàng Nhà nước đang làm rất tốt việc giữ ổn định giá VND so với các ngoại tệ khác. Với những nhà đầu tư chưa an tâm về rủi ro trong 1-2 năm tới thì nên tìm kênh đầu tư khác phù hợp hơn. Tuy nhiên, ông cho rằng nhìn vào bức tranh tổng thể, thị trường BĐS Việt Nam còn rất nhiều tiềm năng trong dài hạn.

Với cách tiếp cận thận trọng ngay từ đầu, ông Nguyễn Lộc Hạnh, TGĐ Ngọc Á Châu dự báo thị trường BĐS khó có cơ hội bứt phá táo bạo cho năm 2023. Thay vào đó, các doanh nghiệp BĐS vẫn tiếp tục lao dốc. gặp nhiều thách thức trong 2-3 quý đầu năm. Do đó, các doanh nghiệp BĐS cần chuẩn bị tâm lý ít nhất 6 tháng liên tiếp thua lỗ và không có dòng tiền.

Để kịp thời thích ứng với những biến động của thị trường BĐS trong 12 tháng tới, các doanh nghiệp BĐS buộc phải tiếp tục tinh gọn mô hình kinh doanh, nâng cao hiệu quả quản trị và bán hàng, thắt lưng buộc bụng… thắt lưng buộc bụng từng tháng để kiểm soát chi phí .

Riêng môi giới BĐS, cần chuẩn bị tâm lý giảm ít nhất 50% lương và thu nhập, thậm chí không có thu nhập trong nửa đầu năm 2023. Khó khăn chung của thị trường có thể phải đợi đến quý III, thậm chí là cuối năm. quý thứ ba. Chỉ muộn hơn quý 4 tuổi Mão mới có thể hy vọng dần được gỡ bỏ.

Vũ Lê