Bất động sản toàn cầu đối diện vòng xoáy nợ 175 tỷ USD

Dữ liệu do Bloomberg Tổng hợp cho thấy, 175 tỷ đô la tín dụng bất động sản – gấp bốn lần so với ngành lớn nhất tiếp theo, đã cạn kiệt. Khi lãi suất cao và kỷ nguyên tiền rẻ kết thúc, nhiều thị trường bất động sản gần như đóng băng.

Theo nghiên cứu của công ty luật Weil, Gotshal & Manges, thị trường bất động sản châu Âu đang gặp khó khăn ở mức cao nhất trong một thập kỷ, một phần do thanh khoản giảm. Dữ liệu của MSCI Inc cho thấy giá trị bất động sản thương mại của Vương quốc Anh đã giảm hơn 20% trong nửa cuối năm 2022. Tại Mỹ, mức giảm là khoảng 9% theo Green Street.

Sự suy giảm trong các giao dịch và phát triển bất động sản thương mại và nhà ở chắc chắn sẽ tác động đến chi tiêu trong nền kinh tế thực. Đổi lại, điều đó có thể khiến việc làm và tăng trưởng gặp rủi ro.

Ian Guthrie, Giám đốc điều hành cấp cao cho biết: “Những gì chúng ta có trong thời kỳ suy thoái này là các kịch bản kinh tế khác nhau. Lãi suất đang thắt chặt thay vì giảm nhẹ, đây là một đòn giáng mạnh vào bất động sản và các doanh nghiệp khác”. cấp cao của nhóm cho vay tại công ty tư vấn Jones Lang LaSalle (JLL), cho biết.

Theo ông, thị trường đang đối mặt với hàng loạt khoản vay có khả năng vỡ nợ, nơi giá trị bất động sản và dòng tiền chịu áp lực. Đại diện JLL cho biết, cứ 10 khoản vay doanh nghiệp ở châu Âu thì có 1 khoản nợ khó đòi và rủi ro tín dụng ngày càng tăng. Kỷ nguyên tiền rẻ kết thúc đột ngột trong hơn một thập kỷ khiến tình hình tại các công ty bất động sản trở nên tồi tệ hơn sau Covid-19.

Những điềm xấu đang xuất hiện trên toàn cầu. Tháng 11 năm ngoái, một công ty bất động sản ở Brookfield cảnh báo họ có thể gặp khó khăn trong việc tái cấp vốn cho hai tòa tháp ở trung tâm thành phố Los Angeles (Mỹ). Việc công ty phát triển công viên giải trí Legoland của Hàn Quốc không trả được nợ đã gây ra một cuộc khủng hoảng tín dụng ở nước này, khiến Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc phải can thiệp để ổn định thị trường. Tập đoàn bất động sản Caydon của Úc lại đổ lỗi cho lệnh phong tỏa do Covid-19 và lãi suất cao đối với các doanh nghiệp.

Builders FirstSource, doanh nghiệp cung cấp dịch vụ xây dựng nhà ở tại Mỹ, đã phải cắt giảm hơn 2.600 việc làm, trong khi Made.com – nhà bán lẻ đồ nội thất trực tuyến của Anh rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán. Nhà sản xuất thiết bị gia dụng Thụy Điển Electrolux AB cũng công bố kế hoạch cắt giảm 4.000 công nhân vào năm ngoái.

Dấu hiệu của một cuộc suy thoái đang gia tăng ở Mỹ. Michael Knott, trưởng bộ phận nghiên cứu niềm tin bất động sản Mỹ tại Green Street, cho biết bất chấp sự sụt giảm, giá trị bất động sản thương mại vẫn được định giá quá cao. Ông hy vọng giá sẽ giảm thêm 5-10% trong năm nay.

Một số ngân hàng Mỹ dự báo tổn thất tín dụng sẽ tăng vào năm 2023. Trong báo cáo kết quả quý IV, Bank of America lưu ý khoản vay bất động sản văn phòng trị giá 1 tỷ USD có nguy cơ vỡ nợ hoặc thanh lý. chậm toán tăng. Wells Fargo & Co dự đoán thị trường sẽ căng thẳng hơn khi nhu cầu suy yếu.

Tom Capasse, Giám đốc điều hành của công ty tài chính bất động sản Ready Capital, cho biết quá trình quay vòng quá nhanh khiến một số công ty cho vay tín dụng tư nhân gặp khó khăn về thanh khoản. Ông nói: “Chúng ta đang ở trong một thị trường giá xuống có trật tự, nơi các ngân hàng đang cắt giảm danh mục đầu tư của họ.

Điểm căng thẳng trong bất động sản thương mại dự kiến ​​sẽ nằm ở hai đầu thị trường: các tòa nhà cũ mà người thuê đã bỏ đi và các dự án dở dang. Không ở đâu hiện tượng này được trải nghiệm sâu sắc hơn ở Trung Quốc. Vào tháng 9 năm 2022, quốc gia này ước tính có khoảng 2 triệu ngôi nhà đã ngừng xây dựng do thị trường bất động sản chậm lại.

Sự chậm trễ trong các dự án ở Trung Quốc đang được theo dõi chặt chẽ. Sự việc này bắt nguồn từ việc Trung Quốc thắt chặt các quy định đối với ngành bất động sản vào năm 2020. Bắc Kinh hiện đã thay đổi cách tiếp cận và có thể cho phép các công ty bất động sản có thêm đòn bẩy bằng cách nới lỏng. trần cho vay và trì hoãn thời gian ân hạn để đáp ứng các tiêu chuẩn nợ theo quy định.

Theo Bloomberg, sự hấp dẫn của nợ rẻ đã khiến các chủ sở hữu nhà ở châu Âu vay nhiều hơn và đầu tư, và chi phí đi vay thấp hơn lợi tức. Điều đó khiến bất động sản trở thành mắt xích yếu nhất trên thị trường trái phiếu châu Âu với xác suất vỡ nợ trong hai năm tới là gần 8%.

Các cơ quan quản lý đã cảnh báo rằng nhu cầu về diện tích văn phòng đã thấp hơn kể từ đại dịch, chi phí nguyên vật liệu cao hơn và chi phí vay tăng sẽ khiến một số dự án ở châu Âu không khả thi.

Và với ít người mua hơn trên thị trường, nhiều chủ nhà châu Âu sẽ phải giảm giá. Tại Thụy Điển, nơi giá nhà đang rơi tự do, Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB đã phải bán bất động sản trị giá 1 tỷ USD để trả nợ, một dấu hiệu cho thấy họ đang tìm cách giảm tỷ lệ đòn bẩy.

Một tình huống tương tự đang diễn ra ở Mỹ – những người đi vay đang yêu cầu giá nhà giảm nhiều hơn mức người bán sẵn sàng chấp nhận. Bế tắc về định giá phần nào khiến các ngân hàng và các nhà cung cấp tín dụng khác thận trọng hơn với các khoản vay mới. JLL cho biết khi các chủ nhà tái cấp vốn, họ có thể phải bơm tới 25% giá mua ban đầu để đáp ứng các yêu cầu về dữ liệu từ bên cho vay.

Adam Tooze, giáo sư tại Đại học Colombia ở New York, đánh giá bất động sản là một biến suy thoái kinh tế lớn. “Đây là loại tài sản lớn nhất và liên quan trực tiếp đến ngân sách hộ gia đình, vì vậy nó có thể gây ra hậu quả đối với tiêu dùng. Đó là một nguy cơ suy thoái kinh tế lớn”, ông nói.

Đức Minh (theoBloomberg)